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专题：2026观点年度论坛
观点指数
摘要：以绿城管理 、润地管理 、金地管理等为代表的20家企业，凭借在房地产代建领域的全周期专业能力与突出经营成效，成为行业轻资产转型与高质量发展的典范。
在房地产行业进入深度调整与模式转型的全新周期 ，轻资产代建已从房企的多元化补充业务 ，转变为穿越行业周期、实现稳健发展的核心赛道，不仅是企业构筑第二增长曲线的关键抓手 ，更是衡量房企专业能力 、长期价值与行业站位的核心标尺 。
对于房地产企业而言 ，深耕代建赛道既是顺应行业向“开发与服务并重 ”转型的主动选择，更是兑现资产全周期价值 、实现品牌价值变现的核心路径 。通过全链条专业管理能力输出、全业态项目操盘经验沉淀 、全周期风险管控体系落地 ，代建企业能够有效突破传统开发模式的周期约束 ，优化盈利结构 、放大品牌价值、拓宽增长边界，在城市更新 、民生保障 、产业升级的进程中构建差异化竞争优势 ，为企业长期稳健发展筑牢轻资产运营的核心根基。
观点指数研究院正式发布“2026房地产代建管理卓越表现20 ”研究成果 。本次评选以营运规模、运作管理能力 、模式创新突破 、品牌价值沉淀四大核心维度为综合评价依据 ，全面复盘2025年度代建行业发展成果，深度筛选出在代建赛道持续深耕、业绩表现卓越、品牌影响力与管理价值双向突破的标杆企业 。
最终绿城管理 、润地管理 、金地管理凭借全方位的综合实力领跑行业 ，旭辉建管、蓝城集团亦凭借稳健的业务表现紧随其后 ，共同推动代建行业向高质量发展持续进阶。
其中，绿城管理在规模增长 、专业能力 、品牌价值、全国化布局四大维度均构建起行业领先的全链条代建体系，凭借逆势领跑的规模表现 、稳定高位的交付水准 、持续深化的属地深耕与高黏性的委托方合作生态 ，持续稳居代建行业龙头地位 。2025年行业深度调整周期中 ，绿城管理始终保持强劲的发展韧性与引领力，全年新签约面积达3535万平方米 ，新拓规模逆势领跑全行业 ，市占率连续十年保持20% 以上，持续巩固行业绝对领先地位；全年交付面积1451万平方米 ，实现连续5年交付规模超千万平方米 ，始终保持行业高位的交付品质与履约能力 。与此同时，绿城管理全国化属地深耕成果持续显现 ，项目布局覆盖全国132个城市 ，委托方重复委托率进一步提升至26%，实现品牌认可度与长期合作价值的双向跃升。
润地管理以“快好省规”为核心服务准则 ，凭借“前期策划 — 规划设计 — 建设管理 ”全周期闭环管理能力 ，深度绑定政府端核心客户，2025年新增签约项目87个，实现业绩规模与行业口碑的双增长 。企业打造了独有的大型文体场馆“规划设计 — 工程建设 — 赛会保障 ”全链条服务模式 ，为十五运会开闭幕式及演赛转场提供专项服务；联合华润文体中标宁波奥体中心咨询项目 ，充分彰显代建与代运营的协同价值；深圳机场T2航站区咨询项目开创了非住领域代建服务新范式，咸阳细柳公园、东莞全民健身中心等标杆项目持续筑牢专业壁垒 。凭借重大标杆项目的行业影响力与极高的专业服务门槛 ，润地管理在核心城市核心赛道确立了稳固的领先优势 ，品牌影响力与行业护城河持续拓宽深化。
同为行业第一梯队的金地管理，凭借行业领先的全链条代建运营能力与全周期高品质服务体系 ，在2025年实现了业绩规模的高质量稳步增长 。截至2025年末 ，金地管理代建业务已布局全国超70座城市，管理服务项目超418个 ，累计签约管理面积超5362万平方米 。依托全业态覆盖的多元代建能力 ，金地管理持续深耕政府代建核心赛道，累计政府代建签约管理面积超1194万平方米 ，业务业态全面覆盖保障房 、教育配套 、产业办公、市政场馆 、存量改造 、城市更新等多元领域 ，打造了众多具备行业示范意义的政府代建标杆项目，以过硬的专业实力兑现城市建设赋能与资产价值提升的双重承诺。
在龙头企业持续筑牢行业发展底盘的同时，旭辉建管以精准的战略布局与全业态全周期服务能力 ，实现了规模扩容与业务结构优化的双重突破。公司累计在管项目超270个 ，全年新增落地项目79个，新增签约规模稳居行业前列 。在规模稳步增长的进程中 ，旭辉建管持续突破单一业态发展边界 ，业务版图全面覆盖住宅、商业、康养 、产业园及AMC不良资产盘活等多元领域，同步夯实品牌 、团队、资源 、品控等多维度核心能力 ，持续筑牢专业护城河 。
蓝城集团秉持“为更多人造更多好房子”的初心使命 ，从最初的安置房代建起步，持续迭代服务模式与业务边界 ，如今已形成覆盖保障房 、产业园区、特色小镇等多元领域的全业态代建服务体系。蓝城已进驻全国27个省 、自治区及直辖市 ，覆盖145个地级市，累计营造715个标杆项目 ，其中小镇项目73个 ，政府代建项目224个，其他项目418个，以普惠型的品质代建实践 ，持续赋能民生改善与城市高质量发展 。
2026年 ，中国房地产行业在深度调整中迎来了清晰的转折点 。
当“着力稳定房地产市场 ”与“深入推进房地产发展新模式 ”被写入政府工作报告，行业发展的底层逻辑已彻底从“规模扩张”转向“质量赋能”。
可以看到 ，土地市场正式进入“存量时代 ” ，城市更新与闲置资产盘活不再是备选项，而是房企获取发展空间的主赛道；品质成为核心 ，“好房子 ”建设已从号召转化为产品竞争力的硬指标 ，安全 、舒适、绿色 、智慧不仅定义了新的居住价值，也重新划定了市场份额的归属 。此外 ，代建业务的央国企入局与细分赛道深耕 、ESG理念下可持续发展制度的健全 ，都共同勾勒出行业从“三高”旧模式向新均衡跨越的图景 。
观点指数系统梳理企业在住宅开发、代建 、土地 、财务、ESG等各个细分方向上的卓越表现，总结形成《卓越指数 ·2026房地产卓越表现报告》。这份报告不仅记录数据与发展 ，更致力于挖掘在存量中找“增量 ”、在波动中建立信任的卓越力量 。
以下为报告中的“代建管理发展：多业态突围 ”篇章节选 。
多维导向释放需求 ，地方细则推动行业规范化
观点指数2025年，国家宏观政策与地方实施细则协同发力，为代建行业注入长期增长动能。从中央层面看 ，“十五五”规划建议 、中央城市工作会议 、《关于推动城市高质量发展的意见》等政策文件 ，明确了房地产发展新模式的核心方向，推动代建业务从传统住宅开发代建 ，向城市更新、老旧住房改造 、保障性住房建设 、产业园区配套等多领域延伸 。
一是住房供给体系优化 ，保障性住房代建需求持续释放 。“十五五 ”规划建议明确提出“优化保障性住房供给 ”，推动保障性住房建设、分配与管理的规范化发展。代建企业凭借专业的规划设计 、成本控制 、工期管理能力 ，成为参与保障性住房建设的重要力量之一。
二是城市更新进入精细化阶段 ，成为代建增量核心来源 。中央城市工作会议明确指出，我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期 ，城市发展模式从大规模增量扩张转向存量提质增效 。从“十四五”的“实施城市更新行动 ”到“十五五 ”的“大力实施城市更新” ，全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作，城中村改造、老旧小区更新成为重点任务。
三是房屋全生命周期管理 ，激活老旧住房改造代建需求 。“十五五 ”规划建议提出“建立房屋全生命周期安全管理制度 ” ，将政策重心从“增量开发”转向“存量运维”，老旧住房的安全评估 、改造设计 、施工监管等全流程服务需求激增 。
从地方层面看，2025年以来 ，湖南、内蒙古等省市先后发布投资项目代建制管理办法 ，2025年，廊坊 、青岛 、济南、中山三乡镇等多地进一步细化政策 ，形成“强制代建范围+激励机制+监督管理 ”的完整体系 ，推动代建行业向专业化、规范化转型。
一是明确代建范围与投资门槛，划定市场边界 。中山三乡镇则明确代建制覆盖教科文卫体 、市政设施等四大类非经营性项目 ，总投资超100万元需审批（100万-1000万由领导班子会议审议 ，超1000万由党委会议审议） 。
二是细化费率标准与激励机制，平衡成本与收益。当前代建费率普遍低于3% ，较早期5%~6%的水平明显回落 ，各地通过分档计费 、结余奖励等机制，保障代建企业合理收益 ，倒逼企业提升效率 。佛山明确根据工程总概算从1000万元以下到20亿元以上 ，将代建管理费分为五档，普通类项目代建管理费率范围在0.4%-2%，复杂项目费率在1%-3%；
三是完善监督管理体系 ，规范市场秩序 。多地将监督机制列为重点 ，完善代建单位考核及责任追究制度。中山三乡镇明确建设单位、代建单位 、主管部门的职责边界，对擅自变更建设内容 、超概算等行为 ，要求从履约保证金、管理费中赔付 ，直至追究刑事责任；
四是区域政策差异明显，提供差异化竞争机会 。各地政策的差异化为代建企业提供了跨区域拓展和细分领域深耕的机会：青岛鼓励“集中建设 ”和“自建” ，代建企业可通过“全过程代建 ”模式 ，凭借专业能力替代项目单位的自建职能 。
规模分化加剧，费率承压下行业积极调整
2025年 ，代建行业整体保持增长态势 ，但受宏观环境承压 、市场竞争加剧等因素影响，呈现出“规模分化显著 、费率持续承压、布局聚焦核心 ”的特点。
从企业规模来看 ，2025年 ，代建企业新增签约项目面积显著分化，头部企业凭借品牌 、资源与专业优势实现规模领跑但增速放缓，中部企业加速拓展 ，尾部企业增速较慢 ，甚至出现收缩。
分化格局的背后，是企业战略与核心能力的差异：头部企业进行全国化全业态布局 ，凭借品牌优势和全流程服务能力 ，获取优质项目资源；中部企业积极拓展合作网络，加强与地方国企 、AMC机构的协同 ，加速规模扩张；尾部企业多为属地化探索 ，部分企业通过低费率抢单维持生存，但面临质量风险与利润压力 。
面对费率承压 ，头部企业通过“以质补价”的模式 ，对冲费率下降带来的影响：绿城管理通过精细化成本管控和全周期服务能力，在武汉青山项目、南京项目中实现了费率与利润的平衡 ，2025年上半年毛利率约40% ，保持了较强的盈利韧性；
值得警惕的是，低费率竞争可能引发质量风险 。部分新进企业为抢占市场份额，过度降低费率 ，导致后期项目管理 、工程质量无法得到保障 ，不仅损害委托方利益，也影响行业整体口碑。观点指数认为 ，合理的利润是维持企业稳定经营和行业高质量发展的关键 ，代建企业应避免恶性价格战，通过提升专业能力 、拓展高附加值服务 ，实现规模与利润的平衡 。
盈利分化显著 ，企业构建差异化竞争力
2025年，代建企业盈利能力面临下滑 ，多数原因主要是费率持续下滑 ，项目收入下降所致 。
面对行业竞争与盈利压力，代建企业积极探索多元化破局路径 ，通过深化战略合作、拓展轻资产模式、强化品牌营销 、推进数智化转型等方式 ，构建差异化竞争力，以应对行业环境压力。
一是深化战略合作网络，实现优势互补 。绿城管理与中交体系开展更多层次的合作 ，中交强项在于基础设施施工 ，而房地产代建开发是绿城管理的强项，双方协同发力 ，拓展城市更新 、片区综合开发等项目 。
不少代建企业通过发布合伙人计划构建合作网络 ，金地管理发布“星辰计划 ”，聚焦珠三角、长三角 、京津冀城市群和其他省会及强地级市；而今管理发布“引擎计划 ” ，面向全国招募合作伙伴；2025年 ，旭辉建管“千帆计划”累计发展合伙人超563个，推荐项目近413个 ，有效拓展了业务来源。
二是加速轻资产模式扩张 ，提升盈利能力 。代建企业积极拓展轻资产模式，通过输出管理 、品牌和技术等方式 ，实现业务的快速扩张和盈利能力的提升 。
三是强化品牌化价值营销 ，提升品牌溢价。随着行业从“以价换量 ”转向“以价值立品牌 ”，代建企业积极推进品牌化营销，将专业能力转化为市场认知 。
四是推进数智化转型 ，提升管理效率 。部分代建企业通过数智化转型 ，优化管理流程，降低运营成本 ，提升核心竞争力。
五是尝试多元化合作模式 ，拓展盈利空间。在一些优质住房项目上，部分代建企业考虑适当出资 ，采用小股代建模式 ，分享项目增值收益；同时，企业积极拓展海外市场 ，北京城建集团中标肯尼亚内罗毕中央商务区管网升级项目 ，绿地智造中标泰国芭提雅未来海岸项目营销管理服务，通过海外布局分散国内市场风险 ，拓展新的盈利空间 。
多业态协同发展 ，全链条服务能力成关键
2025年，代建行业已从单一住宅代建向多业态协同发展转型，住宅（含保障房）、商业 、工业 、公共设施等细分赛道并行发展 ，其中公共设施代建、产业园区代建成为新的增长极 。不同细分赛道的需求特征 、能力要求存在显著差异 ，代建企业需聚焦自身优势，强化全链条服务能力 ，才能把握市场机遇。
住宅代建仍是代建行业的核心赛道 ，2025年，绿城管理 、润地管理、金地管理 、龙湖龙智造 、招商建管、旭辉建管等企业获取了不少住宅代建项目 ，市场需求呈现“保障+改善”双轮驱动的特征 。
住宅代建的竞争已从基础的开发管理转向“产品力+资源整合 ”的综合竞争 ，企业需通过产品线标准化与定制化结合、国企资源深度绑定等策略，满足保障性住房的刚需与改善型住宅的品质需求 。
商业代建主要涵盖酒店 、写字楼 、购物中心等业态。2025年 ，商业代建市场呈现“非标要求高、需求分化明显 ”的特征 ，代建企业需强化“商业+文旅”跨界融合能力，采用轻资产模式 ，应对市场挑战 。
产业政策的持续推进为工业代建提供了有力支撑 ，国家大力扶持产业振兴，尤其是产业集群发展，带动产业配套设施建设需求 ，进而推动工业代建业务增长 。中冶置业中标赤峰翁牛特旗萤石矿提升改造及双碳氟化产业园代建项目 ，总投资8亿元，建设内容包括萤石矿提升改造 、选矿厂建设 、光伏储能一体化工程 ，负责从前期管理、规划设计到开发建设 、竣工验收的全流程工作。
城中村改造成为工业代建的另一增量市场 。金地深圳地区公司中标东莞市黄江镇南部片区城中村改造旧村社区工业安置厂房项目 ，总建设规模逾11万平方米 。代建企业需深度结合区域产业规划，通过连片开发与产业导入实现价值最大化 ，从单纯的建设管理转向“产业规划+园区运营”的综合服务。
“地方平台+专业代建+垂直运营 ”的三方协同模式成为公共设施代建的重要路径 。漳州圆山医院代建项目由厦门市属国企建发集团旗下更新建设公司承担代建职责 ，建发健康集团负责后续运营管理，这种模式既发挥了地方国企的属地资源优势 ，又通过专业代建企业的技术能力和运营企业的市场经验 ，实现了公共项目从建设到运营的全生命周期价值提升 。
本文节选自《代建管理发展：多业态突围》
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